还原房地产行业隐形货款招数

      国内的银行做房贷压力测试本不是新鲜事，但今年以来官方口径表示的测试结果一次比一次乐观，让这一老话题再度成金融和房地产业界关注的焦点。
　　
　　上周五，银监会前主席刘明康表示即使国内一二线的城市房价下跌了50%，可国内四大银行和商业银行的房地产贷款覆盖仍能达到100%，虽然可能利息不能收回，但是货款本金回心绝对没有问题之后，不少国内的银行业、获贷的企业和房地产业的业内人士告诉《第一财经日报》记者，国内银行对房地产的压力测试是否完全真实可靠，各银行在房地产贷款中的“隐形”招数是否都被纳入银监wfc“法眼”监控，都会对测试最终的结果产生重大影响。
　　
　　本周主力资金流入个股某些股割肉出逃肯定后悔突发暴涨很可能不期而至股民福音：套牢股票有救了！那么房贷是如何“隐形”的？“隐形”的房贷能否逃过压力测试的“法眼”？相关行业人士对房价下跌50%的切身感受如何？
　　
　　改头换面的房贷
　　
　　刘明康上周五表示，目前我国房地产的银行贷款在10万亿人民币以上。根据《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，截至三季度末，这一房地产贷款余额数字为10.46万亿元。
　　
　　有银行业业内人士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除了以上的10.46万亿，还有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款，而后者数目往往超过前者。该人士表示，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20万亿”。
　　
　　那么，这些名义上非房地产贷款的房贷，是怎么穿上“马甲”改头换面的呢？业内人士的表述或许会提供一些线索。
　　
　　“前些年投资房地产比做钢贸生意赚得快多了，我们问银行借了钱就去投土地、商铺、办公楼、整层物业、别墅。”上海某大型钢市一钢贸企业总经理陈先生告诉本报记者，他们找银行融资的名义都是“生产经营项目”，但用虚假贸易流水等“一条龙”招数，最后把钱用去炒地炒楼。
　　
　　陈先生对于钢贸企业当年的融资能力很得意，“我们做大宗商品的，可以提供抵押物，有质押担保、有互保、有联保还有市场担保，加上资金流又大，银行抢着借钱给我们。”
　　
　　至于这“一条龙”招数怎么走，陈先生举了个例子。“我看中了1000万的商铺项目，就先问同业借个1000万，购买商铺。然后把买下的商铺抵押给银行，称贷款用于进货，其实收了账就去还掉借的钱，等于问银行借钱炒商铺。”
　　
　　对于陈先生的做法，交通银行一位客户经理表示质疑，他表示根据他所在的银行贯彻的“三个办法一个指引”的贷后“受托支付”流程，银行贷款将必须打给陈先生进货的公司，而非陈先生本公司。
　　
　　另一家股份制银行信贷业务负责人告诉本报，对于“受托支付”，银行的贷后监控只能控制资金的第一笔划归流向。也就是说，只要陈先生找个“朋友公司”，走流程并不难。据该负责人透露，2008年金融危机过后，在货币刺激政策大环境下，银行青睐有抵押的贷款客户，并且可以根据抵押物的评估值，给予80%~120%的贷款额度，最高甚至可达150%。
　　
　　除了上述购置房产时的改头换面，对于已购物业的升值，市场上还流行两种从银行套现再投资的方式：“转按揭”和“过桥”。
　　
　　某炒房团资深炒房人吕先生透露，2006年前他通过“转按揭”套现，比如一套房产本来评估价格在100万元，按照规定放贷70万元；1年后，该房产市价涨到150万，这时吕先生就按增值之后的价格找另一家银行签订新的按揭协议，这样就能多获得约35万元贷款。
　　
　　2007年开始，监管部门封堵“转按揭”，要求对已抵押房产在没有偿清全部贷款前不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。这种转按揭的方式被迫转入灰色地带，但吕先生和他的炒房团团友们则采取了一种新对策，即“过桥”。假设其购置的房屋已从200万上涨至400万，但尚有100万房贷未还，吕先生的办法是从小贷公司等融资渠道借出100万“过桥”款还清房贷，以此绕过监管，抵押房屋申请“消费性贷款”以套现，一方面还掉小贷公司借出的100万，另一方面多出一笔款项进行下一个房产投资。
　　
　　对于上述“消费性贷款”，吕先生的套路是，当贷款资金小于200万，则名义用途为“房屋装修”，后续找装修公司签订虚假装修合同；大于200万，则名义用途为艺术品投资，后续找典当行通过古董买卖虚报交易金额。　　“房价跌50%我就跑路”
　　
　　“房价跌50%我就跑路，但银行肯定比我先死。”某地产开发公司总裁高先生在接受本报记者采访时表示，在中国做房地产商10多年来，他从金融机构回笼资金的办法已经升级过两次，如果他的资金链断了，那些“钱的源头”肯定很惨。
　　
　　高先生说，10年前，他造完楼回笼资金的成本很小，只要“借人头”(收身份证)开虚假收入证明，就可以从银行“贷款买房”；2007年左右，这些初级花招被监管了，他和同行们纷纷走信托渠道，因此“如果房价暴跌，信托也要出大问题”。
　　
　　当房地产信托也被叫停了以后，地产公司和银行一起开发了新花招。高先生透露，数月前，某银行为了“曲线放贷”给一家房地产企业而开出了银票，再由另一家有资金的银行对银票贴现。
　　
　　上述信贷业务负责人也表示，房地产商急缺资金而愿意给出高利率，因此这类操作确实存在部分“灰色地带”，而据他所知，还有银行将对房地产商的“变相贷款”打包成理财产品置入资产池。这些做法，都可能成为房贷压力测试的盲点。
　　
　　此外，高先生还透露，他去年手头有一块地，需要套出资金盖楼，而当时银行对房地产的贷款已经收缩。他的做法是，找两家互为上下游的“自己人”贸易公司，签订一个上亿元的虚假贸易合同，再将他的土地作为“第三方抵押”，从银行贷出贸易款项。不过高先生也承认，随着银行目前对这类贸易贷款的贷后货物装船、保险手续等越查越紧，这种手段也已经行不通了。
　　
　　高先生称从银行渠道的实际融资成本已经超过了10%，但眼下房产租金回报率只有2%~3%，不计房产本身的价格下跌，这其中的年损失就有10%。对于记者“为何不抛盘”的询问，高先生回答，“跌市里，就算降价也抛不掉了”。
　　
　　盲点在于系统性风险？
　　
　　对于种种“隐形”房贷，某银行主管风控的高层昨日在接受本报采访时表示，早期一些银行在做压力测试时的确有遗漏计算以房产或土地为抵押物的一般贷款，但据他所知，此轮压力测试里，银行已经做出了调整。
　　
　　但是，上述股份制银行信贷业务负责人告诉记者，以房产为抵押物进行一般贷款和贷款再进入房地产市场，两者之间银行承担的风险是不一样的。鉴于以上“招数”的存在，银行的压力测试可能受到部分干扰。
　　
　　此外，该负责人还表示，那些从银行贷出的完全不涉及房地产的款项，也有可能在目前资金面从紧的背景下，被高利率所吸引，周转后最终进入了房市。本报记者昨日对某“投资公司”执行董事的采访部分证实了这一观点，据他估算，公司放出的钱款，“少说有六成”最终落脚点还是房地产市场，而对于投资者和投资公司的资金来源，“银行贷款肯定是一大组成部分”。
　　
　　除了“隐形”房贷可能的盲点外，上述主管风控的高层认为，房价下跌50%所带来的问题将不是静态的针对房地产行业的压力测试可以估算的，因为“经济将会崩溃，系统性风险无可避免”。
　　
　　有学者撰文指出，房价变动至少将使42个行业受到影响，比如钢铁、水泥、电解铝、玻璃、石灰、家具、汽车等行业。上述银行高层的担忧也正在于此，“到时候，不是房地产贷款会坏账，而是各个行业的贷款都会集体大面积坏账”。
　　
　　不过，据媒体此前援引光大银行风险管理部一位负责人的话称，在近一年多的压力测试中，银行已经更多地采用“系统性风险”角度，并且有多家银行考虑到了房贷与地方融资平台贷款之间的关联度。
　　
　　到目前为止，各家银行具体如何开展压力测试，对外界来说仍然是个谜。市场人士也曾因“各家银行披露的房贷压力测试数据相近”而怀疑结果的可信度。某股份制银行分析师曾对媒体指出，银行“有一个先入为主的印象，然后把模型往一个方向去做，最后报给银监会的数据显示各家差不多，整个行业的数据也差不多”。